Антикризисное управление предприятием
2. Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную дату оценки.
Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов и при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. Если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, то производится определение стоимости замещения.
Под стоимостью замещения понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, но с использованием новых материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.
Определение полной стоимости строительства включает расчёт:
а) прямых издержек - стоимость материалов, комплектующих изделий, амортизационных отчислений, инженерных сетей и коммунальных услуг, а также заработной платы рабочих и стоимости мероприятий по технике безопасности;
б) косвенных издержек - оплата услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства и расходов на изменение права собственности.
Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет пренебречь некоторыми устаревшими элементами предпринимательского дохода. Как показала мировая практика расчёта предпринимательского дохода, он равен примерно 15 % от затрат на новое строительство.
3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учётом их физического, технологического и экономического износа (старение).
Физическое старение - потеря стоимости собственности, связанная с интенсивным использованием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.
Технологическое старение - это форма функционального устаревания, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным и более дорогим в эксплуатации.
Экономическое старение - это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, т.е. понижением спроса на выпускаемую продукцию или конкуренцией.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или замещения) и совокупным износом.
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
6.4. Оценка стоимости земельного участка
Различают нормативную и рыночную стоимость. Оценщик определяет рыночную цену земли, т.е. состав оцениваемых прав на неё.
Частная стоимость признаётся только для участков земли по условиям использования:
- индивидуальное (жилищное строительство);
- крестьянское (фермерское) хозяйство;
- личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
- приватизированные участки под предприятиями.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:
- титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
- физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические и экологические параметры);
1 ... 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 ... 74 Повернутися на початок книги
